Umlage der Hausmeisterkosten auf die Mieter – Möglichkeiten und Grenzen
Rund um vermietete Immobilien fallen Nebenkosten an. Vermieter können diese als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die Umlage von Hausmeisterkosten führt jedoch mitunter zu Ärger bei Mietern, die die Kosten als ungerechtfertigt empfinden. Welche Dienstleistungen des Hausmeisters zu den Betriebskosten zählen und wie Sie mit Mietern Streitigkeiten vermeiden, erklären wir hier.
Hausmeisterkosten: Umlage mithilfe der Betriebskostenabrechnung
In Mehrfamilienhäusern beschränken sich die Aufgabenbereiche eines Hausmeisters selten darauf, Leuchtmittel zu tauschen und die Hausordnung zu überprüfen. Für die Umlage der Hausmeisterkosten ist es wichtig, die verschiedenen Tätigkeiten in der Betriebskostenabrechnung separat aufzulisten.
Die Betriebskostenverordnung führt die umlagefähigen Arbeiten exakt auf. Dieses Regelwerk dient Mietern wie Vermietern zur Orientierung, um im Konfliktfall einfach Klarheit zu schaffen.
Typische Hausmeisterleistungen, die Sie in den Betriebskosten einzeln erwähnen müssen, sind:
- Hauswartung und -Kontrolle: Hierzu gehören der das Überprüfen von Fluchtwegen und die Bedienung technischer Anlagen, wie Aufzüge und Heizungssysteme
- Grünanlagenpflege: Häufig halten Hausmeister den Garten instand. Im Sommer mäht der Dienstleister den Rasen oder kümmert sich um Pflanzen. In der kalten Jahreszeit übernimmt er den Winterdienst.
- Gebäudereinigung: Es bietet sich an, Treppenhäuser und Eingangsbereiche durch den Hausmeisterdienst reinigen zu lassen.
- Mülldienst: Hierzu zählen die Leerung und Reinigung der Müllbehälter.
In der Regel liegt ein Servicevertrag mit dem Dienstleister vor. Dieser führt die Kosten ebenfalls getrennt auf. Mieter können sich so einen Überblick verschaffen und wissen, welche Hausmeisterkosten der Vermieter auf die Bewohner umlegt.
Diese Rolle spielt der Mietvertrag bei der Umlage von Hausmeisterkosten
Die entscheidende Voraussetzung, um Betriebskosten auf den Mieter umzulegen: Im Mietvertrag ist die Beteiligung der Mieter vereinbart. Ohne konkrete Formulierungen zur Kostenübernahme, bleiben Sie als Vermieter auf den Abrechnungen sitzen. Alte Mietverträge sind tendenziell wenig exakt.
Unser Tipp: Suchen Sie das Gespräch mit den Mietern und regeln Sie die Umlage der Hausmeisterkosten in einem neuen Vertragswerk. Den ganzen Mietvertrag zu erneuern, ist nicht notwendig. Ein von beiden Parteien unterzeichneter Anhang ist ausreichend.
In der Regel erklären sich Mieter einverstanden. Schließlich verteilen sich die Kosten auf mehrere Personen – der finanzielle Aufwand für den einzelnen bleibt überschaubar.
Online finden Sie zudem Vorlagen für neue Mietverträge, welche die Umlage der Betriebskosten präzise regeln.
Leistungen, die von der Umlage der Hausmeisterkosten ausgeschlossen sind
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) schützt den Mieter vor hohen unvorhergesehenen Kosten. Der Gesetzgeber erklärt folgende Arbeiten als nicht umlagefähig:
- Renovierungen und Sanierungen
- Instandsetzungen
- Reparaturen, darunter kosmetische Reparaturen
- Verwaltungsaufgaben
Vermieten Sie eine gewerbliche Immobilie? Sind im Mietvertrag die “Arbeiten an Dach und Fach” dem Vermieter zugewiesen, ist die Umlage der Hausmeisterkosten laut aktueller Rechtsprechung nicht möglich.
Umlageschlüssel, um Hausmeisterkosten abzurechnen
Sofern Sie im Vertrag nicht explizit einen Umlageschlüssel festlegen, orientiert sich die Kostenverteilung an der Wohnfläche. Für die meisten Fälle ist diese Regelung sinnvoll, zumal Mieter sie als gerecht empfinden.
Ein individueller Umlageschlüssel eignet sich beispielsweise dann, wenn Ihr Objekt über Geschäftsräume sowie Wohneinheiten verfügt. Somit passen Sie die anteilige Kostenübernahme der unterschiedlichen Nutzung der Mietsache an.
Fazit:
Legen Sie die Beteiligung der Mieter an den Kosten für den Hausmeisterservice vertraglich fest. Kommunizieren Sie die Höhe der Kosten vor Einzug transparent. So schaffen Sie von Beginn an Klarheit und vermeiden lästige Konflikte.
